給料より家賃が多い？！サラリーマン大家不動産投資日記

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こんばんは(^^)
賃貸業界繁忙期の３月も終わり、大家さん業もサラリーマン業も落ち着きつつあります(^^)
時期が来たら書きますが、他にいろいろと新しい事をしているので忙しいのですが (^^ゞ

さて、遅くなりましたが、３月に２３室目となる部屋を購入しました (^^)
（実は既にもう一つ不動産を購入済なのですが追って更新します(^^ゞ）

今回購入したのは、宇都宮の既に所有する区分マンション。値段の折り合いがついたので、２月に引き続き、更に１室の買い増しをしました (^^)

これで、宇都宮の区分マンションは６室の所有。区分投資を否定される方も多いですが、コツコツと買い増しをしていけば、複利の効果が得られる上に、結果として小さなアパートを１棟購入しているのと同じような感じになります (^^ゞ

【宇都宮区分マンションの買い増し状況】
２００９年　８月　３室購入
２０１０年１１月　１室購入
２０１２年　２月　１室購入
今回１室購入で合計６室

物件の決済は３月９日（金）で、翌日の１０日（土）にはリフォームを実施 (^^)
ありがたい事に、この部屋は壁紙をＣＦはリフォーム後の引渡しだったのですが、くねくねミラーやＩＨコンロへの交換など、いつもの仕様にセルフリフォームを実施します (^^)







すると１１日（日）の午後に大家さん用の携帯が鳴り、入居申込。大幅な値引き交渉はありましたが、なんと、決済２日後には入居者様が決まりました(^^)

物件を安く購入する事は大切ですが、利益を独り占めしてはイケマセン。新規物件を購入した時は、物件購入記念やご祝儀と称して賃貸業者様や管理会社様にいつも以上の接待を行ったり、物件にも入居者様の為に必要以上のリフォームを実施したりするなどして、ステークホルダーにどんどん還元します (^^ゞ

賃貸経営はいろいろな業者様の協力があってこそ成り立ちます。これからも順調な賃貸経営が続けられるように、感謝の気持ちを忘れないようにしたいと思います (^^)

ではでは〜

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更新が遅くなり、すいませんm(__)m
時期がきましたら、ブログに書きますが、年初からいろいろと忙しく、ほぼ毎週、東京に行っていたので、今週末はなんと２ヶ月ぶりに関西で過ごす週末です (^^ゞ

さて、ブログ更新が遅くなりましたが、２２室目となる部屋を購入しました (^^)
（実は２３室目も既に購入しているのですが、追って掲載します(^^ゞ）

購入したのは、既に宇都宮に所有する区分マンション。ビックトゥモローに掲載された時に見学した部屋。ちなみに、空室だったのですが、既に入居者も決まりました(^^ゞ

値段は、超激安ではありませんが、宇都宮で既に所有するマンション。相乗効果もあり、運営が楽なので、購入する事にしました (^^)

ちなみにこの物件は、マンション管理組合の理事にも就任しているので、管理組合の状態も良く把握しております (^^ゞ

同じ値段で、３部屋が売りに出ていたので、全ての部屋を見学した所、１室だけが、エアコン、給湯器、ＩＨコンロの３点が最近交換されいたので、迷わずその部屋を選択(^^ゞ

エアコンや給湯器など、故障するポイントが全て交換されている部屋なので、将来発生する修繕費を考慮すれば、実質的には２０万円程安く購入するのと同じ効果があります (^^)

【物件が紹介されてから購入までのドキュメント】
１月１７日　物件を紹介される(；一_一)
１月２２日　３室全て内覧(^^ゞ
２月　２日　引渡し前に壁紙張替工事の許可を頂く(-_-;)
２月　４日　品川駅構内の喫茶店で重要事項説明と売買契約(^^ゞ
２月１０日　壁紙張替工事完了(^^ゞ
２月１０日　決済。引渡し(^^)
２月１２日　スイッチ交換などセルフリフォーム実施(^^ゞ
２月１４日　入居申込(^^ゞ
２月２５日　入居。家賃発生(^^)

何度も言っておりますが、激安区分マンションは購入してから、リフォームや募集開始までの期間をいかに短くするかが最も重要なポイント。今回購入した部屋は、壁紙張替の必要があったので、売主様にお願いして、引渡し前に壁紙張替を全て完了させ、決済日の翌日にセルフリフォームを実施 (^^)


リフォーム作業中です(^^ゞ

リフォーム前

リフォーム後

壁紙とスイッチを交換すると新築みたいになります(^^)

リフォーム前

壁紙を張り替えてもコンセントが古いと台無しです(；一_一)

リフォーム後

これで新築みたいになりました(^^)

すると、リフォームの２日後に入居者様が決まりました(^^)
一歩一歩、少しずつですが、着実に物件を増やしていきたいと思います (^^)
ではでは〜

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おはようございます(^^)
金曜日から休暇であたくしが大好きな北海道に来ております (^^ゞ
本日の夕方には、苦手の関西に帰らなければなりませんが (:_;)

昨日発売のビックトゥモローにあたくしが登場しております (^^)

あたくしのブログを初めてご覧頂く方も多いかと思います。更新頻度は低いですが、マニアックで、内容が濃い内容をポリシーとして、月に数回は必ず更新しておりますので、宜しくお願いしますm(__)m

ビックトゥモローは前回から３年ぶりの登場。今回は土日にどのような行動をして収入を得ているのかといった特集です (^^ゞ

先日の宇都宮入りの行動の詳細が掲載されております(^^ゞ

（雑誌掲載が決定していたので、先日のブログはではあえて詳細の行動を書きませんでした）

お近くの書店かコンビニで、是非、お買い求め下さい(^^)
ではでは〜

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こんにちは(^^)
更新が空いてしまいすいません(-_-;)
今年に入ってから、７週が経過しましたが、６週末＋日帰り１回といった感じで、ほとんどの週で、関西から東京や宇都宮に行っているので、若干疲労気味です (-_-;)

疲労気味ですが、ほぼ、毎週東京にいると、関西が苦手なあたくしとしては、モチベーションが落ちないのでいいですが (^^ゞ

さて、先週の土日は、ホームズの不動産投資フェアに行ってきました (^^)

前日の金曜日。終電で蛍池（伊丹空港近くの駅）のホテルへ(；一_一)

【旅程表】
日曜日　羽田　→　伊丹
日曜日〜木曜日　宿泊無し
金曜日　伊丹空港前のホテル泊
土曜日　伊丹　→　羽田

といった旅程で、先週の帰りと翌週の行きのスケジュールでパック旅行を購入していたので、伊丹空港前のホテルに前泊(^^)

ホテルには午前１時にチェックインし、直ぐに就寝できました
(-_-)zzz
ちなみに、パック旅行は約２３０００円です(^^)

搭乗１時間前にホテルをチェックアウトして、伊丹空港へ(^^)

前泊したので、かなり体は楽ですね (^^)

９時半のＪＡＬ便で羽田へ(^^)

（駿河湾と遠くに見えるのが富士山です。天気が良いのでクッキリ見えました(^^)）

今年に入ってからはこんな調子で、毎週のように飛行機に搭乗しているので、もう１１回目の搭乗。このペースで搭乗していたらＪＧＣの取得も楽勝ですね (^^)

羽田空港から、モノレールを乗りついで会場へ。最寄り駅から会場へ向かっている途中で、水戸大家さんと遭遇。久しぶりにお昼をご一緒する事になりました (^^)

（ご本人の許可を頂きましたので顔出し掲載です）

将来展望や営業スタイルについて話しましたが、投資家寄りの営業スタイルであり、無理な売り込みなどは絶対にないので、初心者の方でも安心して紹介する事が出来る業者様ですね (^^)

初心者の方で不動産投資を真剣にお考えの方は、面談申込をして、面談してみる事をお勧めします(^^)

１３時からは水戸大家さんのセミナーを受講(^^)



（セミナー終了後にサイン攻めの水戸大家さん）

その後は、軽くブースを見学して、リンスカムさんや大家のコウさんと不動産談義が続きます (^^)


その後は水戸大家さんのブース前の休憩所で休憩(^^ゞ


夕方になり会場を後にして、コウさんと一緒に新橋駅へ向かいますが、新橋駅構内に向かう地下道で、キャッチセールスに遭います(-_-メ)

前回もそうでしたが、フェアの会場周辺で、不動産業者がキャッチセールスを行っておりますが、不動産はこのような無理な営業活動を行っている業者で絶対に購入してはいけません
(；一_一)

会社名を聞いたら、出展業者ではなかったので、わざわざフェアの時間に合わせて、新橋までキャッチセールスにくるほど、ブラックな営業をしている会社です(-_-メ)

このような会社で新築のワンルームなどを購入すると、含み損を抱えるという悲劇が待っているので、初心者の方は気をつけましょう(^^)

新橋駅で、コウさんと別れた後は、新橋駅近くのマクドナルドで不動産業者様（きちんとした会社です）と待ち合わせ。近日購入物件（また激安マンションですが(-_-;)）の重要事項説明を受けます (^^)

内容が分かり切っているマンションで、重説なんぞ面倒なだけですが、あたくしは業者ではない※ので、説明を受けなければなりません(-_-;)
※宅建業法により、宅建業者同士の売買の場合、重要事項説明を省略する事が可能です

源：面倒なので、うなずいたり、返事をしたりしないので、どんどん進めて下さい (；一_一)

不：分かりました(-_-;)

という感じで、あたくしが、退屈そうにコーヒーを飲んでいる間

宅建主任者様が一人淡々と重要事項説明を読み続け、わずか８分で終了しました (^^ゞ
（もちろんきちんと法定要件を満たした重説です）

重要事項説明さえ終われば、契約手続きは郵送で関西とやりとり出来ます (^^)

そんな感じで、朝から夜まで、不動産活動で一杯のスケジュールでした (^^)
ちなみに、本日からあたくしの大好きな北海道を旅行中です(^^)
ではでは〜

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昨年末に契約していた２１室目となる物件の決裁が終わりました(^^)
さて、今回購入したのは、静岡県某市の激安区分マンション。管理費が若干高いですが、表面利回りはなんと４０％超。管理費と修繕積立金を引いても２０％は超えています (^^ゞ
激安といっても

エントランス


各階通路


といった感じで、管理が行き届いているマンションです (^^)
ただ、購入前の調査で修繕積立金が若干少なかった点が気にかかりますが (；一_一)

居室


キッチン


といった感じで、占有部分も十分貸せそうな感じですが、そんな良い物件が激安のはずがありません(^^ゞ

激安の理由は・・・



写真の通り、空きだらけのマンション。空室率５０％といった所でしょうか (；一_一)
健美家のリンクから訪問される読者の方も多いと思いますが、激安で超高利回りのマンションの実態はこんな感じです (^^ゞ

激安ワンルーム再生のポイントはドラスティックなリフォームとゲリラ営業。一度は関西からキャデラックで物件に行って手入れをする必要があるのですが、なにせ東京や宇都宮での用事が多く、３月まで身動きが取れません(>_<)

本格的なリフォームは３月上旬として、２月中に時間を作って東京の帰りになんとか物件を訪問してポイントとなる業者様への営業だけはなんとかしたいと思います (^^)

明日も午前中に関西を出発して、東京入りします (^^)
ではでは〜